Expertentipps zur WG-Gründung

Expertentipps zur WG-Gründung
Mietvertrag mit Schlüsselübergabe - Foto: Pascal Höfig

Mietvertrag mit Schlüsselübergabe – Foto: Pascal Höfig

Wer unterschreibt?

Gleichberechtigte Hauptmieter, Hauptmieter und Untermieter oder sogar Anmietung von Einzelzimmern? Diese Frage spielt beim Unterzeichnen des Mietvertrags eine große Rolle und ist unter Umständen mit gravierenden Folgen verbunden. Wie man die WG-Gründung am besten angeht haben wir Rechtsanwältin Bärbel Magers von Bendel & Partner gefragt.

Verschiedene Auswirkungen

Im Normalfall können einzelne Personen, aber auch alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Mieter sein. Je nachdem wer, beziehungsweise wie viele Personen vertraglich an den Vermieter gebunden sind, kann sich das unterschiedlich auswirken.

Ein Hauptmieter

Der Untermieter hat seinen Vertrag nur mit dem Zwischenvermieter, also dem sogenannten Hauptmieter. Zwischen Vermieter und Untermieter bestehen keine Vertragsbeziehungen. Endet also der Hauptvertrag, hat der Vermieter auch gegen den Untermieter einen Anspruch auf Herausgabe des gemieteten Raumes. Hierzu muss aber auch der Untermieter in den Räumungstitel mit aufgenommen werden. Da mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses somit nicht automatisch auch das Untermietverhältnis endet, kann es in diesem natürlich zu enormen Problemen kommen.

Mehrere Teilmieter

Vorher sollten alle Teilmieter klären, wie sie Problemsituationen wie weitere Mietzahlung, für den Fall des Leerstandes und Schönheitsreparaturen, also sämtliche Verpflichtungen, die sie als Gesamtschuldner gegenüber dem Vermieter haben, lösen. Außerdem sollte bei jedem Ein- und Auszug eine vierseitige Erklärung vom Vermieter, den verbleibenden Teilmietern, ausziehenden Teilmietern und einziehenden Teilmietern unterzeichnet werden, dass der ausziehende Teilmieter nun von seiner Mietzahlungsverpflichtung und weiteren Verpflichtungen befreit wird und der einziehende Teilmieter ab diesem Zeitpunkt die Pflichten übernimmt.

Vor- und Nachteile

Ist man Hauptmieter muss man sich immer darum kümmern von seinen Untermietern auch den Mietzins zu erhalten. Dies ist oftmals sehr stressig und man bleibt das ein oder andere mal auf seinem Geld sitzen, weil ein Mitbewohner unter dem „Wir sind doch Freunde“-Argument erst im nächsten Monat oder gar nicht zahlt. Dies kann bei mehreren Teilmietern nicht passieren, da alles direkt über den Vermieter läuft.

Hat man sich für mehrere Teilmieter entschieden, ist es dann auch möglich, dass die verbleibenden Mitglieder dieser Gemeinschaft vom Vermieter verlangen können, dass neue Mitglieder in die Gemeinschaft aufgenommen werden können. Bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft wir nämlich davon ausgegangen, das der Vermieter die Zustimmung zu dem damit typischerweise verbundenen ständigen Mieterwechsel gibt. Wichtig ist allerdings, dass bei der Vermietung an mehrere Personen auch Vertragsinhalt wird, dass an eine Wohngemeinschaft mit einem entsprechenden Wechselrecht vermietet wird, da ansonsten das einzelne Mitglied gesamtschuldnerisch im Mietvertrag verhaftet bleibt.

Wählt man jedoch die Variante „ein Mieter mit mehreren Untermietern“, ist selbstverständlich durch den Mieter zu beachten, dass er vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an die gewünschte Anzahl von Personen erhält. Dies muss auch schriftlich mit in den Vertrag aufgenommen werden.

Brenzlige Situation als Untermieter

Doch was kann man tun, wenn man als Untermieter in einer WG wohnt, der Vermieter auszieht, aber die WG trotzdem bestehen bleiben soll? Da man nach wie vor kein Rechtsverhältnis zum Vermieter hat, gilt es, den Untermietvertrag so zu gestalten, dass der Zwischenmieter gezwungen ist, das Mietverhältnis weiterhin so bestehen zu lassen, dass das Untermietverhältnis hiervon nicht betroffen ist. Sollte es jedoch zur Kündigung kommen, könnte der Untermieter dann allenfalls Schadenersatzansprüche gegenüber dem momentanen Vertragspartner geltend machen. Eigene Rechte gegenüber dem Hauptvermieter kann der Untermieter allerdings nicht herleiten.

Beste Lösung

Idealfall wäre die eigene Anmietung von einzelnen Zimmern unter Mitbenutzung von Küche und Bad gegenüber dem Vermieter, so dass jeder Wohngemeinschaftsnutzer im Prinzip der Hauptmieter wäre und nicht Teilmieter. Dann könnte man auch den Rechte- und Pflichtenkreis nur auf den Bereich beschränken, der einen wirklich betrifft und hätte als Mieter auch ein von den anderen Bewohnern unabhängiges Kündigungsrecht. Erfahrungsgemäß lassen sich Vermieter allerdings nicht so gerne auf diese Einzelmietverträge ein, zumal es ein schwieriger Bereich ist, die Benutzung der Gemeinschaftsräume zu regeln und die Betriebskosten zu regeln.

nanana

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